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养生养老专题研究

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  随着我国老龄人口的逐步增多,老龄市场消费迅速发展,一方面是因为我国经济发展到了一个新的水平,人均GDP 达到3000 美元以上,社会保障体系的逐步完善,使得老年人对老年住宅、老年保健、老年休闲等领域的消费热情激增;另一方面,目前年龄在40—45岁的一批中年人也将在10年后步入老年,他们是目前社会的主流,有着较高的收入及教育水平,在未来十年老年人独立居住的养生养老观念将会形成,养生养老市场需求也将达到顶峰。


养生养老地产概念及定义


  按照世界联合国健康组织的调查显示:商业社会中的人群中有20%的人是患者、75%为亚健康人群、只有5%是健康人。不难想象,现代社会的快节奏生活和竞争压力使得越来越多的人不堪重负,生态环境恶化和环境污染造成的疾病也在不断威胁着人们的生存安全,全球有87%的都市人有生态移民的愿望。
 伴随着人们物质生活水平的提高,养生地产所营造的健康人居理念,越发受到各界追捧??蒲Ч娣兜氖谐∫?,也使得以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野并逐步崛起。
  所谓养生地产,就是凭借优越的生态景观资源和气候条件,在具备宜居条件的区域将养生、保健理念渗透在房地产开发中去,通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理的资源整合,开发建设具有对身心健康有改善和促进意义的房地产开发形式,我们概括称之养生地产。


 1、养生地产的市场需求;
  亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势,使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化,养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人,约占全国总人口的12%,比上年上升了0.4个百分点。报告说,我国面临严重的人口老龄化趋势。中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15%,与此同时,有15%的人处在疾病状态中,剩下70%的人处在“亚健康”状态。通俗地说,就是这70%的人通常没有器官、组织、功能上的病症和缺陷,但是自我感觉不适,疲劳乏力,反应迟钝、活力降低、适应力下降,经常处在焦虑、烦乱、无聊、无助的状态中,自觉活得很累。
  解决老年健康问题和亚健康的重要方式就是通过生态人居改善人体微循环,使得身心浸润在完全生态的环境氛围中,养生专家曾有过形象的比喻:人体就像一个弹簧17173,外部环境和工作劳累就是外力。长时间的紧张劳作和恶劣的环境使弹簧越来越紧绷,最终弹簧无法复原。所以,人的体力精力需要保持收支上的平衡,一段时间的紧张劳作,需要相当甚至更多的时间来调整,才能使机体恢复到正常状态。人居环境的选择至关重要,而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。


  2、开发养生地产要遵循的原则;
 养生养老地产必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域,滨海、滨江、滨河、滨湖、林地、山谷、湿地、种植园均可作为养生地产的选址要素作为参照;住宅建筑的科技运用一定要在通风、采光、环保方面加强创新,使得居住空间除了更具有科学性外,还要更加符合人体所对阳光、空气、水分、视觉、感官的需求。服务设施要在满足老龄化和亚健康群体的健康保健需求方面做出最具有人性化的设计和配置,如健身广场、有氧运动设施、健身房、音乐房、氧吧、休养室等。而物业管理的服务标准也要在养生和保健内容设置上体现极强的人性化,如太极拳俱乐部、瑜伽馆、温泉洗浴馆、养生药膳餐厅、保健中心、心理咨询中心等,既要满足业主的养生消费还要创造性的将养生产业进行运营化,提高养生产业链的就业功能和创业功能,使得养生社区开发与养生产业完美结合,创造出养生地产独特的产业运营优势。


 3、养生地产的市场引导;
 养生地产,包含着养老地产、健康地产、旅游地产、度假地产的四重功能,在市场引导过程中应遵循循序渐进的导入原则,将人们被扭曲的社会价值观、人生价值观进行重新的梳理,再通过道教、历史文化的引导将健康、保健、养生、长寿的理念灌输给消费者,进而将养生地产的稀缺特性、投资保值特性、结合人生健康保健的重要性和社会圈层营销体系进行整合宣导,就会在养生地产的市场推广和消费引导中作出特色的营销,专题的推介还会将一种全新的人生认识传达给消费者,并在做地产运营的同时传播着一种人生态度和价值取向。
  养生地产,是人居产品的理性回归,也是对人生价值的全新认定;养生地产所倡导的环保、健康、低碳、养生、自然、和谐也迎合着这个时代发展的最终方向。



中国养生养老社区发展现状

  近年来,随着我国老龄化趋势日益加快,养老产业在各地蓬勃发展,包括金融街、保利、远洋地产等国内众多一线品牌地产商的持续加入,养老产业已经从最初试水开始转向房企的战略布局。

养老问题成焦点

  随着中国即将跨入老龄化社会,养老问题成为社会各界关注的焦点,2013年9月,媒体曾爆出北京第一社会福利院一张床位要等166年的消息,引发社会的广泛关注。

  近日,30余家中外媒体组成的40余名记者团集体造访,了解北京产业软、硬件环境以及实际运营情况。其中,金融街老龄公寓与金融街老年颐养中心作为北京养老示范项目,成为来访记者的关注焦点。金融街老龄公寓位于西城区长安街北侧铜光胡同1号,建筑面积3000平方米,共有60余套房间,可提供102张床位,公寓内设有多功能厅、文化活动中心、阅览室、医务室、康复中心、心理咨询室等综合配套设施,同时配有700平米全科社区卫生服务站,确保老人能够得到周到护理和及时救治,实现“嵌入式”医养结合。

  金融街老年颐养中心位于抄手胡同56号,地处宣武门商业圈,建筑面积800平方米,可为周边老人提供日间托管、居家上门、老年大学等服务。其中,日间照料包括为附近社区的老人提供看护、照料、助餐、康复、心理咨询、助浴、中医理疗等服务;在居家养老服务方面,可以上门提供送餐、健康检查、照料、助浴、护理、心理咨询等各项专业服务。

  据了解,在国内以如此高的起点运营养老产业较为稀缺,这也是上述两大物业吸引中外主流媒体关注的重要原因。

  据统计,2012年年底,北京市60岁及以上的户籍老年人口已达262.9万,占户籍总人口的20.3%,预计2015年,北京市户籍老年人口将达到320万,占户籍人口的23%以上—北京市已进入应对人口老龄化的关键时期。

  如何应对这一发展态势?这是当日中外记者团最为关注的问题。对此,北京市民政局新闻发言人李红兵表示,北京今后一段时间将尝试由政府投资建设一批养老机构,交由企业、社会组织或者个人来经营。金融街老龄公寓与颐养中心就是“公建民营”的代表项目。据悉,老龄公寓与颐养中心的运营服务全部由惠众养老服务中心提供,该中心是由北京政府机构和中精众和健康产业集团(以下简称中精众和)联合培育发展的一家民办非营利性组织。

房企加速布局养老

  此外,保利地产近日也发布了养老战略,保利地产将以全产业链进入养老产业,打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式,健全覆盖多层次养老需求的全面服务体系。未来十年在全国投资建设五十个专业介护养老机构。

  据悉,在保利地产养老战略中,居家养老以物业服务为平台,提供助餐、助浴、助洁、助急、助医的五助定制服务。社区养老服务主要在社区规划建设适老住宅和持有型老龄公寓。增设老人大学、活动中心,康体中心、日间照料中心四大基础配套,打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等功能衔接,发挥综合效益,所有社区成立互助养老志愿团队。在机构养老方面,保利成立了保利安平专业介护养老公司,以医养结合为服务特色,提供专业介护养老,打造和熹会专业养老机构,在全国各省会城市建立和熹会专业养老机构。

  去年,远洋地产首个养老产业项目,远洋椿萱茂·凯?。ㄒ嘧┮丫际杂?,项目坐落于北京亦庄经济技术开发区的远洋天著高端别墅区内。

  近日,椿萱茂怀旧博物馆举行了开馆仪式。椿萱茂总经理高鹏在开馆仪式致辞时表示,椿萱茂为社会带来全新的观念颠覆。这种改变主要体现在三个方面:一是改变传统行业观念,养老机构应该在提供优质服务的同时,为老人打造一个快乐有尊严的享老环境;二是改变大多数中国老人不懂享受的消费观,老人应该得到更好的生活享受,要为自己而活;第三,改变子女在赡养老人方面的传统观念,目前,居家养老占主流,然而隔代观念和生活习惯各方面的各种差异,使子女赡养负担越来越重。让最专业的机构做最专业的事,是实现健康养老的大势所趋。


养生养老地产的发展趋势

  养生养老地产是业主用于养生、休闲、养老、度假的居所,不是业主的第一居所,而是第二以上居所。其主要功能是养生、休闲、度假、康体医疗、投资理财。养生养老地产不同于普通的房地 产开发,除了为业主提供优美的景观资源、养生养老的各种高端配套外,更具备了高档住宅的一些投资规律,比如投资门槛高、保值功能强、租赁的需求较旺盛等特点。养生地产的养生资源,一部分来源于开发商的设计,如项目品质、小区配套、人造景观等,另一方面依赖于这处地产的“旅游资源禀赋”,即是否地处稀缺的生 态旅游资源。随着中国经济不断发展以及人们对健康生活的追求,养生地产未来发展的前景非常乐观。


趋势一:“候鸟”式旅游养生

  随着社会经济的发展,生活水平的提高,人们的消费观念逐渐从传统转向现代,从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神享受。更多人不再满足于传统的单调的养生方式,而是愿意选择外出旅行,走向大自然,在“玩”中锻炼身心,在“玩”中享受生活?!?/span>

  新鲜的空气、充足的阳光、温暖的气候,良好的水质,这是养生的好地方。这些自然天赋是一个地方独有的,是其他地方无法复制和模仿的。而随着海陆空交通的便 利,越来越多的人到异地旅游,并为异地得天独厚的自然环境和气候所吸引,在异地置房养生,这形成了一种独特的现象,这些在异地置房养生的人被形象的成为 “候鸟一族”。


趋势二:养生地产乐活低碳化
   乐活(LOHAS:Lifestyles of Health and Sustainability)意为以健康及自给自足的形态过生活,强调“健康、可持续的生活方式”?!敖】?、快乐,环保、可持续”是乐活的核心理念。乐 活族吃健康的食品与有机蔬菜,穿天然材质棉麻衣物,骑自行车或步行,练瑜伽健身,听心灵音乐,注重个人成长,通过消费和衣食住行的生活实践,希望自己有活 力,追求健康的养生生活。
 低碳(low carbon)意指较低(更低)的温室气体(二氧化碳为主)排放。在地产业,将低碳理念嵌入到建筑设计中,通过使用一些新的材料或者运用更多的自然能源如 风力、电力等在整体上降低碳排放,打造全健康低碳养生宅邸。尽管在开始的使用上会有一些高的成本,但是从长远来看,首先是降低了碳排放,能源消耗,同时给 业主带来金钱上的节省以及健康的生活环境。
 从乐活低碳角度,为业主提供高品质、健康、舒适的生活状态。


趋势三:养生地产绿色休闲化
   休闲养生,通过轻松愉快、活泼多样的活动,在美好的生活气氛和高雅的情趣之中,探求和享受文化生活的活动。养花种草、观鸟钓鱼、养狗喂猫、饮酒品茶、化妆 美容、聊天对话、旅游交际、登山攀岩、舞拳弄棒、游艺耍斗、诗词歌咏、琴棋书画、收藏集邮等都是它涵盖的对象。通过这些休息活动以获得现实生活中个人的心 理满足、精神愉悦、身体健康,达到养生的目的。
   绿色经济作为焦点词汇频繁出现,越来越受到人们的关注。其与休闲养生相结合,倡导休闲、健康的生活,实践着绿色养生、环保休闲的发展之路,形成了具有特色的绿色休闲养生理念。


趋势四:中药文化养生
   中医养生的最大特色在于体现了“顺应自然的天人合一的养生观和健康自愈的养生法”。中医的“辩证论养”的养生原则,“经络学说”的整体观念,“预防为主” 的主导思想,“简便易行”的保健方法,都使它更贴近大众。推拿按摩、针刺艾灸、熏蒸药浴、导引气功等则是调理人体,激发人体自我修复生理机能的重要养生技 法。
随着人们中药养生认知的不断提高,养生的潜在市场正逐渐释放。中药材资源丰富、中药文化底蕴深厚的地区,正在开发除中药材以外的第二宝藏——中药文化养生,并欲将其打造成当地的一张名片。在这之中,中药企业则充当重要的角色。


养生养老社区七大服务体系

  养老住宅的土地成本、建筑成本、园林景观成本配套设施等都可能略低于同地段的同类产型的产品,硬件投入中,唯有智能化系统的配置高于其它同类产品。但是,这种特定住宅与其它普通住宅的最大区别就在于其与众不同的软件投入,它独有的细致入微的人文关怀绝对超过了最奢华的所谓豪宅的物业管理与服务,这才是养老住宅项目的最大的卖点。惟其如此,产品才能真正打动已经理智成熟的目标消费群体。


  因此,尽管产品的固定成本低于同地段的同类产品,但是,这种高附加值产品的价格定位,应该高于它们。因为客户买到的不仅仅是一个住房,而是一种无微不至的呵护和关怀;购买的不仅仅是一个环境,而是一种无处不在的乡情和亲情,“房屋有价亲情无价”是养老住宅项目的最贴切的广告语。


  养生养老服务体系主要体现在一下几个方面:


一、景区旅游服务体系

  养生养老度假区一般设立在风景优美的地方,这里有优越的自然文化环境,社区为客户提供周边景点优惠门票、导游讲解服务、接送车服务、租售自行车、租售相机、登山休闲装备以及景区智能卡等旅游游览服务,使客户享受自由便捷的休闲旅游服务。


二、康复疗养服务

  度假区常常配备有综合型医院、中医院、健康体检中心等医疗机构,针对亚健康及患病人群的身体康复服务,为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料,治疗护理团队在人员配置方面规定有专业的管理人员、具有一定职称的专业医生、注册护士、有执照的护士、心理医生、护工和其他人员。健全的医疗服务设施,为顾客提供自然康复的环境,使人的精神能够自然放松,根据中华经典医学康复方法,从SPA、瑜伽、药膳等多个角度达到身体自身的平衡。


三、生态田园服务体系

  田园养生养老度假区是一个以养生养老服务为中心的综合旅游度假区,它将为度假游客打造生态餐饮、原生态夯土住宿、旅游观光、购物娱乐、商务活动、运动健身、菜园种植、瓜果采摘、农产品供应、农家住宿、等多种功能集于一身的全方位服务体系,体现生态田园和乡村质朴的生活坏境,享受田园生活的宁静与自在。


四、有氧运动服务

  生命在于运动,适宜的运动健身是一种比较科学的养生休闲方式,生态的山体地形是一个自然有趣的运动场,养生养老社区针对游客的生态有氧运动需求提供一系列的服务,如瑜伽、中华武术、BODYPOMP、专业SPA、形体训练、棋牌、茶艺、器械等室内运动,同时也能提供篮球、网球、羽毛球、垂钓、跑步、山地自行车、滑雪、漂流、高尔夫等户外运动,并为游客推荐专业的运动指导。


五、高端商务服务体系

  为游客提供组织会议、户外拓展活动、宴会、聚会、商务交际平台、高端会所等服务。


六、婚庆活动服务体系

  利用浪漫花田和香草养生资源打造婚庆基地、婚纱摄影、婚庆典礼、婚房设计、婚礼用品、木屋别墅、欧式风情体验、贴身管家服务等。


七、亲子娱乐教育服务体系

  针对“421”家庭模式,老人照看孩子的情况,设置亲子乐园、儿童游乐城、幼儿园、小学、中学等教育机构,为孩子提供娱乐教育等服务。

  养生养老度假区是一个综合的休闲体系,它可以汇聚一家三代人共同生活、休闲、娱乐、疗养康复等,是具有便利交通与良好自然资源的特色养生养老度假区。


  我国正值养老项目开发热潮,各企业纷纷试水养生养老地产,计 划开发养老社区、养老公寓等产品。而养老地产在我国是新兴事物,开发者虽然看到了其中的商机,但具体到落实层面往往会面临许多实际问题,例如应当采用何种 方式进行开发建设,产品类型和建筑形式应怎样选择?

 

一下,为大家分享养老地产的5种投资模式、15种开发模式、3种运营模式、7种盈利模式。

一、投资模式(5种)

投资是涉入养老地产最重要的环节,决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式,也可以选择复合式投资模式,分散风险。

1全资自筹模式。


全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。采用全资模式最大的优点在于最具可控性,可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施,完全将预期想法付诸实践,不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾;二则是可以获得全部投资收益。全资模式也有缺点,最大问题在于投资量过大,风险难于控制。

2合作投资模式。

合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目,如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。

合作方式可以是业务上的合作,如中国人寿与中冶置业的合作协议;也可以是股权方面的合作,如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司,或者保险公司入股房地产公司。保险公司比房地产商更具有融资运作能力,可以提供长期资金支持和风险管控、咨询,房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地,投资收益由双方按照投资比例分配。

医疗护理机构也是优质合作对象。医疗护理机构通过多年经营与发展,对老年客户接触深入,了解其市场期望与需求,市场口碑良好,积累了大量忠诚客户,这些资源形成了有效市场定位,更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。

合作模式也有缺陷,合作双方存在利益博弈,在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为,在决策与管理上也难免沟通不畅。

3REITs模式。

REITs(Real Estate Investment Trusts)也称房地产投资信托基金,投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明,房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营,投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券(MBs),所得收益将按投资比例分配。

REITs模式的特点有:收益长期稳定、流动性良好、投资风险低、REITs模式可以享受税收优惠、REITs模式投资简单,运营制度透明。

REITs模式本质上是一种资金集合,对于中小公司来说,资本量不大也可以参与投资。在美国,REITs模式的资产构成及收益来源都简单清晰,公司型或契约型REITs也都有严格的运营规章及法规,作为上市流通的证券产品,其在市场准入、运营章程、高管任职资格、利润分配、监督管理、会计审计、公开信息披露等方面都有严格的法律标准,投资信息获得也十分便利,也适宜对养老地产业并不熟悉的机构投资。

4信托投资模式。

信托投资模式指一家或多家投资机构集合资金以建立信托的方式交给信托公司,并规定投资方向为养老地产。由于信托公司近年来在我国发展日加成熟,规模也不断扩大,信托投资模式操作性较强。

首先,投资商将集合资金交给信托公司,签订信托合同。根据信托投资方向可以分为证券投资信托、组合投资信托和房地产投资信托。其次,信托公司根据信托合同约定,将投资资金放贷给指定养老地产项目,或以信托资金直接新建或参股一家养老地产公司,或购买养老地产公司发行的债券(证券投资信托),并取得相关利息、股息、资本利得等回报。最后,在一定期限内,信托公司按照合同约定将投资回报分配给投资者,或解散信托。

5BOT模式。

指Build-Operate-Transfer(建设-经营-转让)。近年来,BOT及其衍生模式日渐成为流行的投资与建设方式,主要被一些发展中国家用来进行基础设施建设。

2012年7月民政部发布关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域实施意见,以采取政府补助、购买服务、协调指导、评估认证等方式,鼓励各类民间资本进入居家养老服务领域。民间资本可以利用政策支持,凭借养老事业的准公共产品性质及巨大的市场需求,采用BOT模式进入养老地产及服务领域。建立社会福利性较强的养老院,一方面在政策支持特许经营下能够获得利润,另一方面提高了中低端养老水平,获得良好的社会收益及溢出效应。

二、养老建设的15种开发模式

第一类:与社区共同建设

在目前国内的养老地产项目中,较为常见的一类开发形式是建设养老社区,或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区,在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲,可分为以下4种模式:

模式1:专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外,还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。

综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康,但随着年龄的增长,老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时,应充分考虑这些因素,设计出相应形式的居住产品,以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养 老住宅中;当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图1)。

通常来讲,由于城市土地资源紧张,一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式,实现与郊外的环境协调。在规划设计时,应注意将不同类型的居住产品合理分区,保证各自的独立性,避免相互干扰??⒋蠊婺W酆闲脱仙缜?,可考虑分期建设,例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施,预留出一定的发展用地,等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。

图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品,以及相应的配套服务设施

图2 大规模的养老社区可考虑分期建设

模式2:新建大型社区的同时开发养老组团

一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群,走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源,降低配套设施的建设量。

开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内,不宜过少也不宜过多;另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。

以广东惠州某项目为例,其总用地面积约2万亩,总建筑面积720万平方米,开发商从中划出150亩地进行养老社区建设,计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看,养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置,方便老人到达和使用(图3)。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团,分别针对自理老人和半自理老人,其中半护理组团靠近医院和康复中心,并设置连廊连接,以满足老人就近医疗的需求。

图3养老住宅靠近中心商业区布置,建设比例控制在一定范围内

模式3:普通社区中配建各类养老产品

据调研,许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代,老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾,老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品,可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图4)。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情,将会是较受欢迎的一种养老居住模式。

图4 普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅,或者同一单元内上下层相邻的两套住宅,其中一套为老人居住,另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计,例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积,特别是老年住宅的套型面积不宜过大,建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。

普通社区中还可以配建养老公寓,其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋,其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时,建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置,一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便,另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施,兼顾对外经营,同时也便于对养老公寓进行单独管理。

模式4:成熟社区周边插建多功能老年服务设施

据资料显示,一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例,城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县,老龄化程度严重,但城六区的养老床位数量却低于远郊区县,由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久,周边配套设施成熟,具有良好的区位条件,然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式??⒄呖煽悸抢昧闵⒌乜樾陆?,或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少,易于复制和实现连锁经营。

此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施,其服务范围往往辐射周边多个社区,因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲,除了含有一定的居住功能外,还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等,并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务(图5)。

图5 日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图

第二类:与相关设施并设

养老地产项目除了依托社区共同建设外,还可以与一些其他设施结合,共同进行建设,例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势,使养老产品和相关设施实现互惠互利。常见的开发模式有以下几种:

模式5:与医疗机构结合,就近设置养老设施

目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系,使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于,能够将优质的医疗资源引入养老项目,从而提升项目的核心竞争力,使老人感到居住在其中较有安全保障。

与此同时,还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院,这样既能够提高医疗资源的使用效率,又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的 养老居住需求。

以日本六甲老年公寓为例,开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起(图6),当老人遇到突发疾病时,医疗机构可以做出迅速反应,令入住其中的老年人感到十分安心。

图6 日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系,邻近设置在一起

模式6:养老设施与幼儿园并设

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理,又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理,节约建造和人力成本。从规划角度来看,幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似,若将这类养老机构与幼儿园设置在一起,则能实现与社区的紧密结合,从而较好满足社区养老的服务需求。

在日本,老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见,其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层,或是分别设在不同楼栋,共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例,其建筑首层设置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时,也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。

随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展,一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置,将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。

图7 日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起

模式7:与教育设施结合,建设养老公寓

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置,并让老人享受一部分教育资源,则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点,从而促进销售。

美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边,老人可以参与大学课程的学习,并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平,他们希望能够获得终身学习的机会,使自己的人生更加充实。由此可以看出,养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造,还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑,使老人能够“老有所学”、“老有所为”,实现自我价值。

第三类:与旅游或商业地产结合

养老地产与旅游、商业地产共同开发,也是较为常见的一种形式。

模式8:在旅游风景区中开发养老居住产品

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时,加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区,例如海南、广西、云南等地。

此类项目的用地规模往往较大,各类居住产品、服务设施容易较为分散,因此在规划设计时,应将养老居住产品相应地集中布置,并注意就近设置配套服务设施,节省服务 管理的人力,避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

一些与风景资源结合的项目中,老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住,或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新,例如设计新型的养老公寓(图8),既能适合单人、多人入住,又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求,还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时,养老公寓的居室还可转变为宾馆客房,供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。

图8 结伴式养老公寓标准层平面图

模式9:与商业地产结合,开发老年公寓

图9 日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时,搭配建设老年公寓,也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言,他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源,而当他们需要护理时,往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群,他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓,则能满足这些老年人的居住需求。

由于城区内的土地价格较高,开发者通?;嵫≡窠衔嫉目⒛J?,例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例,其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内,周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式,同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9),使出租对象多样化,从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口,以便单独管理。

第四类:与国际品牌接轨

这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨,引入外资或运营管理团队,共同开发养老产品。常见的有以下两种模式:

模式10——引入外资,建世界型连锁老年设施

目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场,建设连锁型老年设施,以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高,他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场,选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施,让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言,能够借此机会引入外资,并学习国外先进的护理、管理经验,同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

模式11——与国际知名养老品牌共同开发,引进管理模式

图10 美国养老社区在规划时对于朝向的限制要求较少,与我国国情不太相同

最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察,从中看到了很多先进的管理模式,并希望能够将其在国内推行和实现,例如引进国外老年运营管理团队,或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性,但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟,但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别,直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”,需要适当转化。

例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能,他们比较喜欢南向,喜欢阳光和自然通风,重视节约用电,不习惯长时间使用空调。诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响(图10)。如果对我国国情不够了解,直接“生搬硬套”,就容易产生很多问题。

第五类:以其他方式转型

除上述几类开发模式之外,当前市场上还出现了很多其他形式。具体说来,有以下几种:

模式12——与保险业结合,利用险资投资养老地产

目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看,由于其资金规模较大,回报要求低而周期又长,相比来说更为适合投资养老地产,也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

模式13——与护理服务业结合,将原有优势注入养老地产

在对日本养老产业的研究中发现,一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始,逐步向养老地产方向转型,并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产

在我们所接触到的项目中,曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势,一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处,很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中,另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓,或在酒店中提供养老服务等。

模式15——将旧的国有资产盘活,改造为老年设施

可将一些闲置的国有资产盘活,改造为老年设施,例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好,在城市中的分布相对均匀,比较适合进行改建(图11)。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展,幼儿园或小学很有可能空置下来,将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。

这种开发模式的重点在于,需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强,内部墙体移位相对灵活,更有利于进行改建。

图11 利用旧有房产改建而成的养老设施:北京石景山区首钢老年福敬老院

三、运营模式(3种)

养老地产的运营模式主要指当养老地产建成后,如何进行产品销售、整体管理、日常经营、考核运转等。

在美国,养老地产开发采用的是开发商、投资高与运营商互相分离模式。这一模式的核心是开发利润、租金收入、经营管理收益和资产升值收益的分离与投资风险、经营风险、市场风险的分拆??⑸掏ü焖傧鄣夭唐犯蹲噬袒蛟擞萄杆偈栈爻杀?,收益不高但资金回笼快;投资机构通过资产买卖获得高收益,同时也承担相应财务风险;运营商通过少量资产以杠杆方式扩大经营,获得较高现金回报并承担着市场与经营风险。

根据是否参与建设与运营环节,运营模式分为三种类型:只建设不运营模式,不建设只运营模式及既建设又运营模式。这三种模式及其优劣比较,如表2。

四、盈利模式(7种)

盈利模式是在给定业务系统中各价值链所有权和价值链结构已确定的前提下企业利益相关者之间利益分配格局中企业利益的表现;简单的说,盈利模式就是企业赚钱的渠道,通过怎样的模式和渠道来赚钱。

那么养老地产如何赚钱?

赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目,随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。

赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期,就有消费的需求,所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富,就有赚钱的机会。

赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施,为老人提供消费场所,通过配套设施获取收益。服务和设施是养老地产的核心,但这一部分是目前国内项目的短板,未来需要开发商进一步加强。

赚人群的钱——当一个社区成熟之后,会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应,从而有利于提升地产价值。

赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律,进行有针对性的设置,即量身定做,形成一套成熟服务体系、管理体系,从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索,才有可能实现。

目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上,由此形成各具内涵的盈利模式。具体可分为以下7种:

1销售模式——出售产权


销售住宅快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致,以老年住宅概念,出售房屋产权为主,区域级别配套并举。通过出售适老化住宅产品快速回笼资金,是目前较为普遍的一种盈利方式。

优势:采用这种模式资金回笼快,模式复制成本低,风险小。劣势:无法享受物业持有带来的增值收益,也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。

2持有模式——只租不售

开发商没有选择出售物业,而是持有并长期租赁??⑸痰H纹鹪擞探巧?,设立一定的入住门槛,然后采取按月收取服务费的形式运作项目。

优势:有利于后期运营的持续收入。劣势:对资金要求高,投资回收期较长,此外对开发商的运营管理有较高要求。

3销售+持有模式——租售并举

这种模式可以通过物业产权销售实现资金快速回笼,降低资金成本和压力,用于经营性物业的建设,同时经营性物业与配套设施又提升了可售物业的市场价值,使整个项目实现内部平衡和良性循环。这种模式是持有型不动产开发的重要策略,为国内大部分养老地产开发商所接受,对于资金实力有限的传统开发商比较合适,适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。

优势:这种模式可以缓解开发商的资金压力,也可以避免后期运营服务中出现的问题,解决资本投入与后期盈利的问题。案例:业内公认的比较成功的案例如北京太阳城、上海亲和源。

4会员制模式。

会员制模式是指投资运营商销售会员资格,并为会员提供全方位、多层次的养老服务,通过收取会员费和服务费实现盈利。

这种模式以运营商持有物业为基础,以提供养老服务为核心,规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题,是养老地产业盈利模式的重要创新。但是由于其存在变相销售产权和会员费过高的问题,目前仍然存在争议。目前国内采用这种模式运营最为成功的为上海亲和源养老社区。

5逆抵押贷款购房。

即老年人退休以后,从开发商处购买一套老年公寓,然后与开发商签定合同,每月由开发商支付给老人一定数量的生活费,直到老人去世,开发商返还剩余本金,住房归开发商所有。

6转让使用权模式。

在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下,坚持买卖不破租赁原则,采取转让固定年限使用权的盈利模式,这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

7分散租赁模式。

采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式,租期一般比较分散,有长有短,在这种模式下,一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发,将既得利润作为按股分红的盈利模式。

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